模块1 拿地投资决策 · 第3讲《不确定性分析》 · 3-2 不确定性分析(下)：敏感性分析
易错 · 六个失分点
A · 第5阶 易错 │ 卡 8 / 10 · 卡内节奏 易错 —— SAF 与临界点的六个坑 6:45–7:50
决策场景 B｜敏感性分析是本章计算量最大的一块，也是符号、方向最容易写反的一块。这一张专治「会算但拿不到分」。
1
易错
① △A/A 的分母用错（最常见）
- 错 用变动后的指标值当分母（如 −14182 或 72273）
- 对 分母必须是基本方案的指标值 A（本例 21818）
- 式 SAF =（△A / A) ÷（△F / F)，两个分母都是基本方案值
2
易错
② 符号判反（负负得正没看出来）
- 例 运营期 −20% → FNPV 也降 → △A/A = −111.72%、△F/F = −20%
- 果 SAF = (−111.72%) ÷ (−20%) = +5.59（是正数！）
- 判 同向为正、反向为负。两个都降算出来是正的
3
易错
③ 比较敏感度时比错了对象
- 错 带符号比大小：+5.59 > −8.25，就说运营期更敏感
- 对 必须比绝对值：|8.25| > |5.59| → 建设投资更敏感
- 序 本例正确排序：销售收入 11.56 > 建设投资 8.25 > 运营期 5.59 > 总成本 2.31
4
易错
④ 临界点的「高低」说反
- 记 临界点越低 → 该因素影响越大 → 方案越敏感
- 理 临界点低 = 因素只要变一点点项目就翻车，当然更敏感
- 反 别和 BEP 的「越低越安全」混为一谈——那是盈亏平衡，这是敏感性
5
易错
⑤ 忘了临界点会随基准收益率变
- 规 同一方案，设定的财务基准收益率越高 → 临界点越低
- 理 要求越严，可承受的变化空间越小
- 考 改了 ic 就要重算临界点，不能沿用旧值
6
易错
⑥ 单因素 / 多因素混为一谈
- 单 单因素：每次只变一个，其余假定不变（教材主要讲这个）
- 多 多因素：同时变动、考虑组合，更接近现实但计算复杂
- 值 SAF 的数值会受变化率取值影响，所以数值本身不是目的，重要的是各因素之间的相对值
7
易错
一句话
做敏感性分析题的防呆顺序：① 先确认分母是基本方案值 → ② 算完看符号对不对 → ③ 排序时一律取绝对值 → ④ 临界点记得「越低越敏感」。
导览
01
概念与步骤
02-04
敏感度系数
05
临界点、实例与易错
06-08
结果应用与局限
09-10