保修年限与缺陷责任期

上一集收尾把话头留在这儿：工程干完，还有两条尾巴。一条保修，一条质保金。

这里有个分水岭。工程干着的时候，甲方天天盯着你；竣工验收一过，项目部就撤了。可麻烦往往这时候才冒头——屋面漏了、外墙渗了，电话打回来，找的还是你。

第二套，缺陷责任期。这是一段约定期，一般一年，最长不超过两年。

第三套，钱。质保金预留不高于百分之三，退的时候卡在两个十四天。

先立总规矩：

承包单位向建设单位提交工程竣工验收报告的时候，应当出具质量保修书。盯住时点：是交报告时，不是验收合格以后。

保修书里写三样：保修范围、保修期限、保修责任。少一样就不完整。

期限怎么定？原则是：保证建筑物在合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益；具体范围和最低保修期限，由国务院规定。这条线不是双方商量的，是国家划的。

第一条：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程——保修期限是设计文件规定的该工程的合理使用年限。

这一格最容易答错。它到底保几年？教材不给年数，给的是"合理使用年限"。卷子上写"五十年""一百年"，就掉坑里了。房子设计用多少年，它就保多少年。这条也正是终身负责制的落点：合理使用年限，就是勘察、设计、施工各家的责任年限。

第二条：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏——五年。

这里有个高频失分点："外墙面"三个字。不少人背成"屋面防水五年、卫生间五年"，顺手把外墙面丢了。外墙面渗漏也是五年，而这一格恰恰是命题人最爱的漏项。

第三条：供热与供冷系统——两个采暖期、供冷期。这是几年？注意，单位是"期"，不是"年"。两个采暖期加上供冷期，各地气候不一样，长度就跟着变。五条里唯一用"期"当单位的，填空就爱挖在这儿。

第四条：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程——两年。

这一条得跟第二条分清：同一个卫生间，防水保五年，里面的电气、给排水管道和装修保两年。一个部位两套规则，并不矛盾——防水是防渗漏专项，管线装修各算各的账。

第五条：其他项目——由发包方与承包方约定。国家没定死的，合同写多少就是多少。

保修期自竣工验收合格之日起算。不是交付之日，不是备案之日，也不是竣工之日。为什么单挑"合格"二字？因为验收不合格得返修，修完再验，那才叫起点。

最后三格，讲的是保修期"出了状况"和"到期以后"。

涉及结构安全或者影响使用功能的严重质量缺陷，应由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修设计方案，施工单位实施保修；完成后应符合原设计要求。

还有一条对抗性的免责条款：因建设单位或者用户使用不当、擅自改动结构或设备位置、不当装修造成质量问题的，施工单位不承担保修责任。注意，免责事由是"用的人自己弄坏的"，不是"不可抗力"，也不是"材料自然老化"。冒出后两种，判错。

再落一格实务：保修期内，建设单位、施工单位或者受委托的其他单位，应当明确保修和质量投诉受理部门、人员及联系方式，并建立工作记录文件。投诉来了，第一份要拿出来的就是这份记录。记录不在，说不清你有没有处理。

换第二套：缺陷责任期。这一套管钱，不管修的活。

先把"缺陷"钉死。

缺陷，指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定。三把尺子：强条、图纸、合同。

缺陷责任期自工程通过竣工验收之日起计。这跟保修期的"竣工验收合格之日"是一回事吗？实质是一回事，都是验收通过那天，可教材两处措辞不一样——命题人就在这两个"之日"上做文章。按同一时点理解，但看清题干写的是哪个词。

延后验收的两种情形，必须分清是谁的原因。这是这一集最容易混的地方。

因承包人原因导致延后验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。

因发包人原因导致延后验收的呢，处理完全不同：在承包人提交竣工验收报告九十天后，工程自动进入缺陷责任期。为什么给九十天？这是留给发包人组织验收的合理期限；过了还不验，法律就推定工程没问题，责任期开始跑。这一条我方要上心：提交报告那天一定要书面留痕——起算点等于"报告加九十天"，日期捏在你自己手里。

第一，起算点表述不同。保修期是"竣工验收合格之日"，缺陷责任期是"通过竣工验收之日"。实质同一时点，认准题干措辞。

第二，长度的来源不同。保修期是法定底线，国家定四条，合同只能往上加；缺陷责任期是约定期，一般一年最长两年。一根国家划，一根合同划。

第三，届满的后果不同。缺陷责任期届满，直接后果是质保金可以申请返还；保修期届满，终止的是保修义务。两套后果，别串。

发包人返还保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定继续履行保修义务。钱退给你了，责任没退。这条常被读成"退钱即免责"，命题就爱设这个陷阱。

最后收一格容易问倒人的：地基基础、主体结构的缺陷责任期，也封顶两年吗？分开量：保修期对地基基础、主体结构是"合理使用年限"，终身负责；缺陷责任期是质保金的挂钩期，一般一年最长两年。一个量修多久，一个量扣钱多久。

第三套，钱。

先接一句第5章的账。

教材第5章把"质量保修范围和质量保证期"写进施工合同的必备内容条款，但没给比例、也没给返还期限——数字归第7章。第5章要不要背质保金的数？不用。第5章只记"这两个是合同必备内容"，别再背一套。

第一个数：比例。

竣工前已经交了履约保证金，还能再扣质保金吗？不能。竣工前已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金；采用质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，不得再预留。发现重复预留，就该书面提出冲抵。

再补一句：依法设立的保证金只有四类——投标、履约、工程质量、农民工工资；四类之外以任何名义收的，都站不住，也不得限定为现金。

第二个数：怎么退。卡在两个十四天。

发包人接到返还申请后，应当在十四天内会同承包人按合同约定核实，没有异议的就返还。没有约定或者约定不明呢？应当在核实后十四天内返还；逾期不返还，承担违约责任。

还有一条双重的默示认可，最容易被漏成单重：发包人接到返还申请后十四天内不予答复，经催告后十四天内仍不予答复，视同认可承包人的返还申请。几个十四天？两个，两轮都走完才算。选项写成"十四天不答复就视同认可"，是错的。

那合同里压根没约定返还期限呢？司法解释有兜底：自建设工程通过竣工验收之日起满两年，承包人请求返还的，法院应予支持。这条只在未约定时用，有约定的从约定。

回头和主体二对一句："满两年"跟缺陷责任期"最长两年"是一回事吗？一个是约定缺失时的司法兜底，一个是约定期限的上限。数字一样，来路不同。

因承包人原因造成的缺陷，承包人负责维修并承担鉴定和维修费用。不修也不掏钱的，发包人可从保证金或保函中扣除；超出保证金额的，还可以索赔。注意末尾：承包人维修并承担了费用，也不免除损失赔偿责任。

最后两句背景，知道就行。政府投资项目，可以预留在财政部门或者发包方，发包方被撤销的，随交付使用资产移交使用单位；社会投资项目，可以约定交给第三方金融机构托管。

问：保修期从哪天起算？竣工验收合格之日。

问：地基基础、主体结构保多久？设计文件规定的合理使用年限——不是年数，是终身负责制。

问：防水保多久？哪几个部位？五年。屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏。

问：供热供冷保多久？两个采暖期、供冷期。单位是"期"。

问：电气管线、给排水管道、设备安装和装修呢？两年。其他项目由发承包双方约定。

问：合同能把期限写短吗？不能。可以高于，不得低于，低于视作无效。

问：缺陷责任期多长？一般一年，最长不超过两年。

问：缺陷责任期从哪天起算？通过竣工验收之日。承包人原因延后的，从实际通过验收之日算；发包人原因延后的，提交验收报告九十天后自动进入。

问：质保金扣多少？不得高于结算总额的百分之三，保函同标准。竣工前已缴履约保证金的不许再预留。

问：退钱卡几个十四天？两个。核实十四天，无约定时核实后十四天返还；接到申请十四天不答复，催告后十四天仍不答复，视同认可。

问：他人原因造成的缺陷，能从保证金里扣吗？不能。发包人组织维修，承包人不承担费用。

第二，五条期限：地基基础和主体结构是"合理使用年限"；防渗漏五年，含外墙面；供热供冷两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修两年；其他项目双方约定。

第三，起算点：保修期自竣工验收合格之日；缺陷责任期自通过竣工验收之日；发包人原因延后的，提交报告九十天后自动进入。

第四，质保金：预留不高于百分之三，保函同标准；缺陷责任期一般一年、最长两年；退钱两个十四天，默示认可走两轮；承包人原因可扣，他人原因不得扣；钱退了，保修义务还在。