保修期限与质保金：四条期限、两个十四天、百分之三上限
主干课第7章 建设工程质量时长 12.5 分钟
①预热
上一集结尾留了个问题。保修书我们签了。那保修范围怎么划？保修期到底多长？质保金扣多少、什么时候退？
这一集，就是这几个答案。也是整章最后一组数字，而且是全场背得最多的一组。
记所以这一集要拿走三样东西。第一，保修书签什么、保修怎么走。第二，五条最低保修期限的口诀。第三，质保金的三条数字。
②骨架
记这一集就一句话。保修期和质保金，一个管"我修到什么时候"，一个管"我押多少钱、什么时候拿回来"。
两个东西不是一个口径，但都收在同一个起点上——竣工验收合格之日。
记一句话主线定下来：保修期是往上可以加码的，质保金比例是不能碰上限的。
③主体一
###保修书：什么时候出、写什么、免责什么
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出具时点，记准。承包单位向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当出具质量保修书。是提交竣工报告的时候，不是验收之后，更不是备案之后。
保修书要写三样。保修范围、保修期限、保修责任。三样缺一样，这张书就不完整。
保修范围有哪些？《建筑法》给了一个清单：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程。
记保修期限怎么定？原则一句话——以保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益为原则。具体范围和最低保修期限，由国务院规定。
保修责任怎么担？在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
提方案的不是我们，是设计单位。我们只负责照着方案做。保修完成之后，工程应当符合原设计要求。
顺带说一张表上容易被漏掉的。保修期内，建设单位、施工单位或者受委托的其他单位，应当明确保修和质量投诉受理部门、人员及联系方式，并建立相关工作记录文件。这就是被投诉时的第一份材料，现场没建这个台账，等于没这一步。
所以保修书里必须写明一句：提示建设单位合理使用工程。因为使用不当、擅自改结构、不当装修造成的，我们不赔。
记两个陷阱要记住。第一，保修期限是最低保修期限，合同约定可以高于，不可以低于；低于的视作无效。第二，免责事由只有这三种，不是不可抗力，也不是材料自然老化。
④主体二
记###最低保修期限五条：一个口诀
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这一条最容易答错。它不是五十年，也不是一百年。教材根本不给年数，给的是"设计文件规定的合理使用年限"。
而且这一条，是终身负责的落点。工程合理使用年限，就是勘察、设计、施工等单位的质量责任年限。
五年这一档，覆盖面比大家想的大。屋面防水算，有防水要求的卫生间算，房间算，外墙面也算。漏掉"外墙面"三个字，这一格就丢分了。
还有一个对照要分清。同一个部位，两套规则：算防渗漏的，是五年；算装修工程的，是两年。问的是防渗漏，答五年；问的是装修面层，答两年。
剩下的其他项目，由发包方与承包方约定。这一条是兜底，签的时候一定要写，写了就照着履行。
保修期从竣工验收合格之日起算。不是交付使用之日，不是竣工验收备案之日，也不是竣工之日。这四个"之日"，命题人最爱拿来设陷阱。
最后一条铁律。合同约定可以高于最低保修期限，不得低于；低于的，视作无效。合同写三年防水的，有效；写一年防水的，无效，还是按五年来。
记再看一遍这四条，给个顺序。地基和主体跟着年限走，这一格不写年数；防渗漏五年，要记住屋面、有防水要求的卫生间、房间、外墙面这四个地点全覆盖；供热供冷抓两个采暖期、供冷期，它是唯一个用期的；电气管线、给排水管道、设备安装和装修，一律两年。
这里有两个长得像、意思完全不同的两。供热供冷是两个采暖期、供冷期，不是两年；电气管线、给排水、设备安装、装修才是两年。答错一格，整道多选就废了。
⑤主体三
###质保金：一个上限、一个期限、两组十四天
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先说它是什么。发包人与承包人在承包合同中约定，从应付工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对工程出现的缺陷进行维修的资金。
第二，银行保函的上限，同样是三个百分点。推行银行保函制度，承包人可以银行保函替代预留保证金。覆盖面一样是三个百分点，不是四个。
第三，不得重复预留。工程项目竣工前已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金；采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金。
这一条是给我们兜底的。发现被重复预留，要书面提出来要求冲抵。
缺陷责任期，一般为一年，最长不超过两年，由发承包双方在合同中约定。
最后是默示认可，这是本集最绕的一个点。发包人接到返还申请后十四天内不予答复，经催告后十四天内仍不予答复的，视同认可承包人的返还申请。
注意，是两个十四天，不是单一的一个十四天。第一个十四天不答复，还不够；催告之后第二个十四天仍然不答复，才算视同认可。
司法解释还有一条兜底。当事人未约定返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满两年，承包人请求返还的，人民法院应予支持。
发包人原因导致未验收的，自承包人提交竣工验收报告九十日后，约定的返还期限届满；没有约定返还期限的，自提交报告九十日后起满两年。
⑥数字总攻
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竣工报告提交时，出具质量保修书。
竣工验收合格之日，保修期起算。
保修期五条：地基基础和主体结构，设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间房间和外墙面防渗漏，五年；供热与供冷，两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修，两年；其他项目由双方约定。
通过竣工验收之日，缺陷责任期起算。
缺陷责任期，一般一年，最长不超过两年。发包人原因导致延后验收的，提交竣工验收报告九十天后自动进入。
质保金：比例不得高于工程价款结算总额的三个百分点，银行保函同样三个百分点。
返还的十四天，要数两遍：十四天核实，核实后十四天返还，催告前十四天加催告后十四天，两次不答复视同认可。
没有约定返还期限的，通过竣工验收之日起满两年，请求返还的法院应予支持。
保修期管的是"修多久"，最长可以跟着合理使用年限走到终身；缺陷责任期管的是"押多久"，最长不超过两年。这两个期限是并行存在的，不是二选一。
还有一句要放回记忆里。返修不是保修。竣工验收不合格的返修是法定义务，保修期内的保修是保修义务，两者依据不同，但主体都是施工单位；返修的期限法律没有规定固定天数，答案是合理期限。
⑦收尾
第一条，保修书在提交工程竣工验收报告时出具，内容是保修范围、保修期限、保修责任；涉及结构安全或影响使用功能的严重缺陷，由原设计单位或相应资质设计单位提出保修设计方案，我方只负责实施。
第二条，最低保修期限五条：地基基础与主体结构是按合理使用年限，防渗漏是五年，供热供冷是两个采暖期、供冷期，电气管线给排水设备安装装修是两年，其他项目双方约定；自竣工验收合格之日起算，合同可以高于不能低于。
第三条，质保金总预留比例不得高于工程价款结算总额的三个百分点，银行保函上限同样三个百分点；缺陷责任期一般一年最长不超过两年，自通过竣工验收之日起计，发包人原因延后验收的九十天后自动进入；返还要数两个十四天，催告前催告后都不答复才视同认可，且返还后保修义务不免除。