竣工验收与备案：五道条件、四个专项、三个日期

主干课第7章建设工程质量时长 12.9 分钟

①预热

先说答案，再拆原因。这句话不是施工单位说的。竣工验收，由建设单位组织。

设想这样一个场面。工程主体封顶，外墙玻璃装完，消防、节能、环保各专项都跑过一轮了。甲方在会议室里摊开一张表，问监理："验收条件都齐了吧？"监理翻资料，翻到"施工单位签署的工程保修书"那一栏，问了一句：保修书带了吗？

记所以这一整集，你要记住三件事。第一，谁组织。第二，五道条件里哪三道是我们出东西。第三，收尾的三个日期，踩错一个就是钱。

②骨架

记这一集就一句话。验收是建设单位的主场，但五份材料里，有三份是我们做的。

记一句话主线的另一半，是责任切到哪一天。验收合格之后，保修开始，质保金开始扣。那到底保修多久、扣多少、什么时候退——那是下一集的事。这一集先把它推到台前。

③主体一
###谁组织，五道条件缺一不可
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答：建设单位。建设单位收到竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
接下来是五道法定条件。缺一不可，少一条这场验收就开不成。
第一，完成设计和合同约定的各项内容。范围是三块：设计文件所确定的；承包合同里"承包人承揽工程项目一览表"所列的；监理工程师签发的变更通知单所确定的。多一项少一项都不算完成。
第二，有完整的技术档案和施工管理资料。注意这一条背后还有一个动作——建设工程档案的验收，应当纳入竣工联合验收环节。
第三，有主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告。这里有个词要咬准。原文写的是"进场试验报告"，不是见证取样检测报告。上一集讲的那套检测，是过程控制；这一轮要交的，是进场这一关的结果。
第四，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。"分别"两个字是考点。四家各自签，只盖一个总章不行。
第五，有施工单位签署的工程保修书。这是五条里唯一一条只要求我们出的。没有保修书，不具备验收条件。
第一，条件二、三、五都是我们提供的。技术档案、施工管理资料、进场试验报告、保修书——这是我们在这场验收里最核心的交付物。
第三，一个容易漏的责任分界。未经验收擅自投产或者使用的，由此产生的质量问题由建设单位承担相应责任——但反过来，我方如果交付的是不合格工程，仍须返修并赔偿。两头都别抢，也别推。

④主体二
###四个专项验收，任一不过不得交付
五道条件都齐了，是不是就能交付了？不能。前面还横着四道专项验收：规划、消防、环保、节能。任一不通过，就不得交付、不得投产、不得使用。
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反过来，竣工验收走完之后还有一件事。建设单位应当在竣工验收后六个月内，向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
罚则在后半段。逾期不补报的，责令限期补报；逾期仍不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。
六个月这个数，为什么总有人和别的数字混？因为档案那头是三个月，不是六个月。"竣工验收后六个月内报送规划资料"和"竣工验收后三个月内向城建档案馆报送档案"，是两个不同的时钟。
后果要记准。应当验收而未验收，或者验收不合格，擅自投入使用的，责令停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下的罚款。
第一层，组织验收时你要查。建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合的，不得出具竣工验收合格报告。
第二层，罚则。建设单位出具了合格报告但工程并不符合标准的，责令改正，处民用建筑项目合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。注意，这一档的主体是建设单位，幅度是合同价款百分之二到百分之四，不是罚款金额，别答成固定数目。
第三层，程序。单位工程竣工验收，应当在建筑节能分部工程验收合格后进行。再往下，分部工程验收的条件是：施工单位自检合格，且在检验批、分项工程全部合格的基础上，进行外墙节能构造外窗气密性现场实体检测，以及设备系统节能性能检测。
第四层，往回推到开工。不符合强制性节能标准的项目，建设单位不得开工建设；已建成的，不得投入生产、使用。
还有两条要盯着。环保的查验、监测数据是我们参与提供的，数据不实，责任在我们。消防产品、防火性能材料，未经前道核查合格的，不得进入安装环节。

⑤主体三
###备案三个日期，起算点各不相同
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先抛三个数字。十五日、五日、十五日。这三个日子的陷阱不在大小，在起算点完全不同。
第一个，十五日。备案的期限。自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，建设单位向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
第二个，五日。质量监督报告。工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起五日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第三个，十五日。责令重新验收。备案机关发现竣工验收中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫备案文件十五日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
顺带说签收。备案机关验证文件齐全后，在备案表上签署文件收讫。备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份由备案机关存档。
第一档，未备案。责令限期改正，处二十万元以上五十万元以下的罚款。
第二档，擅自使用。指的是重新组织验收之前的擅自使用。责令停止使用，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。注意基数。
第三档，虚假备案。工程竣工验收无效，责令停止使用、重新组织竣工验收，处二十万元以上五十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四档，地下管线档案没移交。责令改正，处一万元以上十万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。
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时点一，向城建档案馆报送：工程竣工验收后三个月内。这是建设单位的义务。
时点二，备案前移交：竣工验收备案前，应当向当地城建档案管理机构移交一套符合规定的工程档案。
还要改档案的情形。改建、扩建和重要部位维修，建设单位应当组织设计、施工单位据实修改、补充和完善原档案；结构和平面布置等改变的，应当重新编制建设工程档案，并在竣工后三个月内报送。
立卷的时点也不同。组织竣工验收前，应当收集齐全并完成立卷；竣工验收时组织工程档案验收，验收结论应当在竣工验收报告、专家组竣工验收意见中明确。
最后是方向，方向不能搞反。勘察、设计、施工、监理等单位，应当把本单位形成的工程文件立卷后向建设单位移交。总承包单位应当负责收集、汇总各分包单位形成的工程档案，并及时向建设单位移交；各分包单位整理立卷后，及时移交总承包单位。
最后是电子档案。每项建设工程应当编制一套电子档案，随纸质档案一并移交城建档案管理机构；电子档案已签署具有法律效力的电子印章或者电子签名的，可不移交相应纸质档案。
回到我方。保修书由我们出具，我们签得快不快，直接卡住建设单位那十五天。地下管线工程档案要在备案前移交，否则建设单位被罚，我们的施工资料也可能被认定缺失。

⑥数字总攻

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验收之前。节能分部工程验收合格，才能做单位工程竣工验收；竣工规划核实合格，建设单位才能组织竣工验收。

验收当天到之后十五天。竣工验收合格之日起十五日内完成备案；竣工验收之日起五日内质量监督机构提交报告；备案机关收讫文件十五日内，可以责令停止使用、重新组织验收。

往后推月份。竣工验收后六个月内报送规划验收资料；竣工后三个月内向城建档案馆报送档案；备案前先向城建档案管理机构移交工程档案。

"十五日备案、五日监督、六月规划、三月档案。"六个字，三个动作。

罚则这边是三档对照，别对错号。未备案，二十万到五十万。擅自使用，合同价款百分之二到百分之四。虚假备案，二十万到五十万而且是验收无效。

剩下的小档单独放。规划逾期不补报，一万到五万。消防应验未验擅自使用，三万到三十万。地下管线档案未移交，一万到十万，直接责任人再按单位罚款额百分之五到百分之十另罚。

⑦收尾

第一条，组织者是建设单位，五个法定条件缺一不可；其中技术档案和施工管理资料、进场试验报告由我们出，工程保修书由我们签署，没有保修书不具备验收条件。

第三条，三个日期起算点各不相同：竣工验收合格之日起十五日备案，竣工验收之日起五日提交质量监督报告，备案机关收讫文件十五日內可责令停止使用、重新组织验收。

最后留个问题。验收走完，保修书我们签了。那保修范围怎么划？保修期到底多长？质保金扣多少、什么时候退、退还的比例又是多少？