规划许可与开工报告

先把地图铺开。左边一条线，体系。规划区怎么划、规划分哪几类、证由哪个部门发，以及多审合一多证合一改革之后证变少了。中间一条线，办证。三样半材料、乡村庄走乡镇转报、临时建设要批准要自行拆除。右边一条线，变了之后怎么办。规划条件怎么变更、变更谁批、未经规划核实能不能竣工验收、竣工资料六个月报送。三条线的落点都归一处。落到现场就是先规划后建设，反过来就是违法。本集考的不是条文顺序。是谁申请、谁批准、谁核实，以及超期不办会卡住哪一环。

第二块，规划许可证的申请与核发。建设单位申请规划许可证要交三样半材料。三样是整的，半样是可选项。第一，使用土地的有关证明文件；第二，建设工程设计方案；第三，需要编制修建性详细规划的建设项目，还要提交修建性详细规划。第三样只在需编修建性详规的项目上出现，这就是那半样。半样最容易被漏掉。做住宅、园区这类要表达空间形态的项目，通常要编修建性详细规划；漏了这一项就是材料不齐全，会被退回补正。设计方案这一样我方常出技术力。建设工程设计方案虽由建设单位委托，但建筑造型、结构选型、幕墙分格这些我方最有发言权，方案阶段提前提意见，比施工图阶段再改省一大笔钱。还有两个公布义务。经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，应当依法公布。发证有一条红线。城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。开工前先核宗地界址。这条红线落到底就是宗地范围，我方开工前应当拿规划许可证的附图核对宗地界址，越界的临时设施和施工范围都属于许可之外的占地的风险。乡里村庄里是一套不同流程。向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。顺序是乡证在前，用地审批在后。取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续；不得占用农用地，确需占用的要先办农用地转用审批。乡镇两级别记反。是乡、镇人民政府受理，上一级城乡规划主管部门核发，不要倒过来记成乡、镇政府核发。临时建设要批准，不是备案。经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；影响近期建设规划或者控规实施，以及交通、市容、安全的，不得批准；应当在批准的使用期限内自行拆除。四个字的差别是拆还是留。是自行拆除，不是申请延期拆除；期限一到就得自己拆，延期的前置条件在批准文件里，不在续期申请里。临时设施开工前就要确认。项目部板房、搅拌站、材料堆场、临时道路若占用规划区内土地，必须在开工前确认建设单位已取得临时建设批准；期限届满我方必须自行拆除并恢复场地，拆除费用要在投标报价里考虑。等环节的时序要复核一遍。使用土地的有关证明文件与用地批准手续之间的先后，在乡村项目上是乡村建设规划许可证在前、用地审批在后；这套环环相扣，我方进场前应当书面复核一次。恢复责任最好写进专用条款。若总承包范围包含临时用地恢复，应在专用合同条款中明确恢复标准与费用承担方，避免结算时被推回来说是超出范围。具体办法谁定要记牢。各地临时建设和临时用地规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定，考场若问由谁定，答案是省级人民政府。

第三块，规划条件变更、规划验收与补偿。建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。不符合控规的不予批准。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。提请变更的是建设单位，不是我方。规划条件变更由建设单位提出申请；施工现场发现的局部调整也只能由建设单位去提，我方不能直接向规划部门递申请。变更后还有通报和备案。变更后及时通报同级土地主管部门并公示；建设单位应当及时将变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。这两步在机构改革后有变化。地方城乡规划主管部门与土地主管部门现在都是自然资源部门，换个说法，通报和备案这一步在新表述里不再单独强调。核实由主管部门做，不是建设单位做。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对是否符合规划条件予以核实。两个主体不要抢。核实是规划主管部门的事，不是建设单位的，也不是监理的；我方习惯性把核实当成建设单位和监理的活，实际组织者是主管部门。这里是最硬的一句。未经规划核实，或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。顺序反过来就是错的。先核实，后竣工验收；不是先验收后核实，命题最爱把这两步调个个儿。竣工资料六个月报送。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。六个月卡住的是我们的结算。逾期报送影响我方竣工备案、结算审计与保修期起算，我方应在施工组织设计中设置竣工资料专项台账，配合建设单位在六个月内完成报送。台账要从竣工前就开始记。等竣工验收那天再临时整理，六个月根本凑不齐；分部分项验收时就同步归集实测记录、隐蔽验收记录和竣工图，这才是能按时交出去的资料。总平面图不能随手改。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的应采取听证会等形式听取利害关系人意见，造成损失的依法补偿。放线时发现不符必须书面提。施工放线时若发现现场与总平面图不符，必须书面提出，不得擅自变更；否则一旦被认定未按图施工，返工损失自己扛。总平面图是已经公布过的文件。经审定的总平面图是依法公布过的文件，我方拿到的版本应当与公布的版本一致；若现场拿到的是未审定的草图，放线前必须换成正版。变更导致工程量增减要走变更程序。层高、结构形式、外立面这些变化属于合同变更事项，我方应及时按合同约定的变更程序提出，避免被认定为未按图施工。补偿的对象是被许可人，不一定建设单位。条文写的是给被许可人合法权益造成损失依法补偿，被许可人可能是建设单位，也可能是取得许可的其他主体；我方若因规划修改导致返工，补偿关系不在我方，只能按合同变更另行主张。规划核实不合格的连锁反应。核实不合格就组织不了竣工验收，我方无法完成竣工交付与结算，风险极高。核实阶段我方要出实测资料。规划核实查的是竣工实测是否符合规划条件，我方应当主动配合建设单位提供分部分项实测记录、放线记录和影像资料，别到了核实现场才临时补，补出来的资料经不起核对。核实不过的整改窗口很窄。核实不合格要先整改再重新申请，整改期间不停止计取工期，但竣工时间往后推，保修期起算跟着往后挪。**

本集数字只有五处，集中过一遍。第一处，材料三样半。使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案，加上需要编修建性详细规划才提交的修建性详细规划，这就是三样半。第二处，顺序三句。先规划后建设；乡村建设规划许可证在前、用地审批在后；临时建设先批准、后使用、期限届满自行拆除。第三处，期限两个。临时建设在批准的使用期限内自行拆除；竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送竣工验收资料。第四处，月份的对照。六个月的竣工资料报送是验收之后的事；上一集的三个月两次延期是施工许可证开工前的事，两套别串。还有一处最容易改动的词。规划核实不合格是不得组织竣工验收，不是不能验收，也不是可以边验边改；措辞是不得。还有一条钱的事。依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿；确需修改总平面图的，采取听证会等形式听取意见，造成损失依法补偿。顺带把两集的数分清楚。本集是六个月竣工资料报送、临时建设自行拆除；上一集是三个月两次延期。这两组加起来，覆盖的是从拿到证到交完付的全流程。最后把两条线并起来。规划许可解决能不能开工，施工许可解决能不能合法开工，规划核实解决能不能合法交付；三道关一次比一次靠后，任何一道卡住，前面做得再多也白做。**

收尾三条必背。第一条，主体三分。规划许可和施工许可的申请人都是建设单位，我方从头到尾是知情人、执行人和被处罚人。第二条，顺序两串。先规划后建设，乡村证先于用地审批；先规划核实后竣工验收，竣工资料六个月内报送。第三条，补偿与变更。规划条件确需变更由建设单位提出申请，不符合控规的不予批准；依法修改规划造成损失的依法补偿。回到开头那个问题。改动规划受益的可能是提出变更的一方，但被卡住的往往是总承包方——核实过不了就交不了付、结不了算。最后回答一个你可能惦记的问题——资质不够会怎样，一个工程能不能被拆成几块分别发包？发承包那一模块已经摊开讲过：违法发包、违法分包、转包、挂靠，答案全在那里，忘了就回去听。下一个模块，是全课最后一块底图：第1章，法律基础。