施工许可证：谁申请、几项条件、延期与中止
主干课第3章 工程许可时长 13.9 分钟
①预热
先问一个现场最常遇到的场景。施工许可证过期了，这个工程还算不算在建？答：不算。许可证一旦自行废止，工程就回到不具备合法开工的状态，再开工就是无证施工。先铺三条底。第一条，施工许可证的申请人是建设单位，不是我们施工单位。第二条。第二，七项条件缺一不可，其中资金安排和施工图审查合格是近年收紧的硬门槛。第三条最要紧。第三，本集数字全围着三、六、七这三个数转，中间还隔着一个月的报告期。
②骨架
先把地图铺开。左边一条线，能不能开工。适用范围、免办限额、哪些工程不适用《建筑法》，以及谁去申请。中间一条线，够不够格开工。七项条件、发证机关的几个天数、以及证明责任落在谁身上。右边一条线，开工之后怎么维持合法。三个月内开工、两次延期，中止之后怎么报，开工报告超期怎么补。三条线的落点都一样。落到现场，就是证、合同、人三者必须一致。本集考的不是条文顺序。是谁去办、办到哪一步、超了多久会怎么样。
③主体一
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第一块，哪些工程要办证，哪些不办。各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰，以及与其配套的线路、管道、设备的安装，还有城镇市政基础设施工程，都要办施工许可证。两个免办的数字，是或者的关系。工程投资额在三十万元以下，或者建筑面积在三百平方米以下的，可以不申请办理。这两个数省级能动。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地实际情况调整限额，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。四类工程不适用建筑法。依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮；军用房屋建筑工程；抢险救灾及其他临时性房屋建筑；农民自建低层住宅。别把不适用读成不需要审批。这四类工程不需要施工许可证和开工报告，但按规定仍须办理有关审批手续，不能理解为完全不需要政府部门点头。工程总承包模式要认两个新栏目。施工许可证和申请表中会增加工程总承包单位、工程总承包项目经理两栏。开工报告是另一套制度。主要适用于国家审批的大中型项目，以及国务院规定应当审批开工报告的重大政府投资项目，办理开工报告审批手续后方可开工建设；与施工许可证并行不悖、各有适用范围。政府采购这条对我们是好消息。依法通过竞争性谈判或者单一来源方式确定供应商、符合建筑法规定条件的，应当颁发施工许可证，不得以未进入有形市场招标为由拒绝。总承包模式下我们的项目经理名字会印在证上。我方项目经理姓名进入许可证，对后续质量终身责任追责有直接影响，报名前要确认就是这个人。免办不等于免责。建设单位以限额以下小型工程免办为由不办证的，我方必须书面留存确认，写进会议纪要或者往来函件；否则我方擅自开工，要承担无证施工的全部行政与质量安全责任。
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第二块，也是本章第一易错点，申请主体。施工许可证上同时注明建设单位和施工单位名称，但申请领取的主体是建设单位。记牢这一句。办理施工许可证是建设单位的法定义务，我方不是申请人。合同里要是写反了，我们照样躲不掉。若合同或招标文件要求施工单位负责办理施工许可证，属于约定改变法定义务主体，我方应当提出异议，或者要求改为配合办理条款。但我们不能干等。施工许可是开工的前置条件，建设单位拖着不办，我方无法进场、窝工频发。应当在合同或开工前会议中明确办证责任与期限，并保留书面催告记录。代建单位有两种模式，别漏第二种。代建单位全面代表建设单位履行职责的，可以以自己的名义申请领取，也可以在施工许可证中建设单位之后注明代建单位身份。材料上我方出力最多。申请表要加盖单位及法定代表人印鉴，施工组织设计、质量安全措施这些多是提供给建设单位作为附件。证上有我们的名字。许可证同时注明建设单位和施工单位名称，说明我方是被记载的当事人，检查、处罚、追责都绕不开我方。催办要留痕。书面催告记录既是工期与费用索赔的依据，也是证明我方已尽配合义务的证据，口头催一次不算。
④主体二
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记第三块，七项条件，本集最硬的一块。用地、规划、场地、企业、资金图纸、质安措施，七项缺一不可。第一项用地，第二项规划。依法应当办理用地批准手续的，已经办理；依法应当取得建设工程规划许可证的，已经取得。这两项合起来是一句话：没有用地批准手续、没有建设工程规划许可证，后面五项做得再好也白搭。第三项场地，看的是移交进度。施工场地已经基本具备施工条件；需要征收房屋的，其进度符合施工要求。水、电、通讯要接至现场内，要提供进入现场的交通条件，地下管线和邻近建筑物、构筑物、古树名木的保护与费用由建设单位协调处理。场地没移交，我们可以主张违约。条件三没满足就发不出证，说明建设单位没按约定移交场地、没把水电路接进现场；据此可在投标或者签约阶段主张构成违约，作为工期与费用索赔依据。第四项直接压给我们。建设单位应当依法通过招标或者直接发包的方式确定具备相应资质的施工企业，并签订承包合同。应当招标的工程没有招标、应当公开招标的工程没有公开招标、肢解发包、将工程发包给不具备相应资质企业的，所确定的施工企业无效。第五项里有个新旧变化。有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书；施工图设计文件已按规定审查合格。旧法是资金已经落实，新法放宽为有资金安排。二〇一九年修订的建筑法把建设资金已经落实改成了有满足施工需要的资金安排，并由建设单位出具承诺书。没资金安排，许可证直接不发给。保障农民工工资支付条例明确：没有满足施工所需要的资金安排的，工程建设项目不得开工；依法需办施工许可证的，不予颁发施工许可证。施工图审查合格是一道硬门槛。施工图未经审查合格的不得使用；未按规定审查或者审查不合格的，不得办理施工许可证。第六项质安措施，主体要分清。施工组织设计中有根据工程特点制定的质量安全技术措施；建立工程质量安全责任制并落实到人；专业性较强的工程项目编制专项质量安全施工组织设计，并按规定办理工程质量安全监督手续。质安监督手续是建设单位办的。施工组织设计是我方编制，质量安全监督手续由建设单位办理，两个主体不要记反。专业性较强工程的专项方案别漏。基坑、模板支架、起重吊装这些专业性较强的工程，要单独编专项质量安全施工组织设计，这是条件六里的细分要求。最后一道禁止性规定，别让地方加码。县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门不得违反法律法规规定，增设办理施工许可证的其他条件。这一项和后面的招投标串着考。应当招标的工程没有招标，确定的施工企业无效，施工许可证就发不下来；招标程序合法性是拿证的前置，也是后面4.2节的起点。
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第四块，办理程序与发证机关的几个天数。先由建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表，再持加盖单位及法定代表人印鉴的申请表并附证明文件提出申请。符合条件的，七天发证。自收到申请之日起七日内颁发施工许可证。材料不齐的，当场或者五天一次告知。证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者五日内一次性告知需要补正的全部内容，审批时间可以自补正齐全后相应顺延。不符合条件的，七天书面通知。自收到申请之日起七日内书面通知建设单位并说明理由。顺延这条对我们有利也有弊。补正时间不计入审批时限。材料被反复退回的，不能按七天来主张工期。施工中换单位，证要重领。建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。申请表上的印鉴是形式要件。漏加盖单位及法定代表人印鉴，就属于材料不齐全，会被当场或者五日内一次告知补正，审批时间顺延。还有两条现场必查。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开，不得伪造和涂改；许可证上的工程名称、地点、规模应当符合依法签订的施工承包合同。我方自身变动也要跟着走。我方发生名称变更、资质变更、项目经理更换、施工单位主体变更，须配合建设单位重新申领许可证，否则现场属于证照不符，执法检查直接扣分。
⑤主体三
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记第五块，延期开工，三个三要背死。建设单位自领取施工许可证之日起三个月内开工；延期以两次为限，每次不超过三个月。延期要在期满之前提。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，申请延期应当在期满前提出并说明理由。不能先干后补。后果不是被吊销，是自行废止。既不开工又不申请延期，或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。自行废止和被撤销被吊销都不同。自行废止是自废止之日起失去效力，不需要另作处分决定；命题最爱在这里换词。废止之后重新申领，等于把七项条件重走一遍。进场时间就不可控了，所以要在合同或开工前会议中要求建设单位明确保证开工时间。窝工要写成可索赔事件。把因施工许可证未按期取得或者废止导致的窝工，明确列为可索赔事件，不要笼统写进不可抗力。口诀给一句。三个月开工，两次延期，每次不超过三个月，期满前申报，逾期自行废止。
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第六块，中止施工，两个报告点加一次核验。建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，并做好建筑工程的维护管理工作。报告内容有几项。中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等。恢复施工还要再报一次。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。满一年的是核验，不是报告。中止施工满一年的工程，恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。三个数字在这里碰头。中止后一个月内报告，满一年恢复前核验，前面那套三个月两次延期是开工前的事。维护义务和费用别自己扛。停工期间我方的保养维护责任是法定的，防雨雪、防坍塌、防盗、临电消防，相关费用应列入停工费用清单向建设单位主张。停工原因很多，报告义务一样触发。停工令、春节停工、资金断裂停工、疫情停工，都会触发中止施工报告义务；我方应主动书面通知建设单位在一个月内报告，并同步留存停工、窝工、维护费用的证据链。未经核验擅自复工是违法复工。中止满一年未经核验不得恢复施工，我方若擅自复工，属于无合法手续复工。
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第七块，开工报告，一个六和一个批准机关。按国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。六个月的红线。不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。两套制度并行，不要互相替换。开工报告针对国家审批的大中型项目、限额以上的项目、重大政府投资项目；施工许可证是所有建筑工程的开工前置。报告对象是批准机关，不是发证机关。一个是开工报告的批准机关，一个是施工许可证的发证机关，两个词命题常混。我方要提前提示。勘察设计或者施工周期可能超期的，应提前提示建设单位开工报告将超期，避免被认定为未经批准开工。
⑥数字总攻
本集数字分三处，集中过一遍。第一处，免办与新增内容。三十万元以下或者三百平方米以下可以不办，两个数是或者的关系；工程总承包增加工程总承包单位和工程总承包项目经理两栏。第二处，办证的三个天数。符合条件的七日内发证，不符合条件的七日内书面通知，材料不齐当场或者五日内一次告知，补正时间可以顺延。第三处，开工之后的期限。三个月内开工，延期两次、每次不超过三个月，期满前申请，逾期自行废止；中止后一个月内报告，恢复施工时再报告，满一年恢复前核验；开工报告不能按期开工超过六个月的重新办理。还有一处最容易设陷阱。资金条件从建设资金已经落实改成了有满足施工需要的资金安排，后边跟着建设单位出具的承诺书；没有资金安排的，不予颁发施工许可证。最后一处对照。三个月是施工许可证的档，六个月是开工报告的档；一个是发证机关，一个是批准机关。收一句主线。证是建设单位办的，但我们是最怕它出问题的人。谁能办、够不够格办、多久办完、办完之后能撑多久，本集就这四问。
⑦收尾
收尾三条必背。第一条，主体。申请领取施工许可证是建设单位的法定义务，我方是配合方；合同里写由施工单位办证属于约定改变法定义务主体，应当提出异议。第二条，程序先后。先有资金安排、施工图审查合格，才能办施工许可证，才能开工；质安监督手续由建设单位办理，施工组织设计由我方编制。第三条，期限。三个月开工、两次延期每次不超三个月、期满前申请、逾期自行废止；中止一个月内报告、满一年核验；开工报告超六个月重新办理。回到开头那个问题。施工许可证过了三个月没开工又没申请延期，它自己就废止了，废止之后工程就不算在建，再开工就是无证施工。还有一条现场动作。许可证要放在施工现场备查并按规定公开，与五牌一图同位置；我方名称、项目负责人与合同和投标承诺不一致，是检查必扣分项。下一集讲规划许可与开工报告。规划在前、许可在后，改动规划谁受益。