法律基础：一栋楼的一生（故事版集成课）

今天这一集，讲一栋楼的一生。从它破土，到有人为它坐牢。

第一幕，地和钱。讲三件事：地怎么变成你的，钱押上去谁先拿，你站在工地上的身份到底是什么。

第二幕，出事谁赔。讲三件事：谁先举证，点谁的名，你手里有什么能翻盘的证据。

三幕之间有一条暗线，贯穿始终。只有三个字，谁举证。

先说地。

城东那块地，原来是集体的。它什么时候变成"你可以用的地"？建设单位以出让或者划拨方式取得建设用地使用权，自登记时设立。没登记，这块地既不是你的，也不是发包方的。所以我们进场前要干的第一件事，不是支模板，是查登记资料：这块地有没有抵押，有没有地役权。

这里是第一个坑：合同生效，不等于物权变动。你签了购地合同，合同成立就生效。但没办登记，物权没动。未办理物权登记，不影响合同本身的效力。这是两个时间点，考场上最爱在这儿设陷阱。

第二个坑，预告登记。你签了买房协议，怕对方一房二卖，怎么办？可以按约定申请预告登记。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。但注意，预告登记不是物权已经设立，它只限制处分。自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

地看完了，看设备。动产那头，规则反过来：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。你买的塔吊、挖机、周转材料，交到你手上就是你的。只有三样例外——船舶、航空器、机动车，未经登记不得对抗善意第三人。咱们的泵车、挂车、运输车属于这一类，该登记就登记。

还有两种物权变动，跟咱们关系最大。因人民法院、仲裁机构的法律文书，或者人民政府的征收决定导致物权变动的，自法律文书或者征收决定生效时发生效力。因合法建造、拆除房屋这类事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。我们依法建造的楼，建造行为完成就取得，不必等竣工验收备案；拆除作业完成，物权就消灭。

物权被侵害了怎么办？六种保护方式：确认权利、返还原物、排除妨害、消除危险、修理重作更换恢复原状、损害赔偿。可以单独用，也可以合起来用。工地被占了、道路被堵了，你当场就能主张排除妨害，不必等到损失发生。

补一层：这块地上，还立着哪些权利？

所有权是四项权能：占有、使用、收益、处分，处分权是核心。我方对自己购进的设备、周转材料有完整处分权，对承建的楼没有——所有权在建设单位。

楼交付之后，业主拿的是建筑物区分所有权。对专有部分享有所有权，对电梯、外墙、屋顶这些共有部分享有共有和共同管理的权利；转让专有部分的，共有部分的权利一并转让。

三个承包期，年年考。耕地三十年，草地三十年到五十年，林地三十年到七十年；土地承包经营权自合同生效时设立，不是登记。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设——这是临时占地的红线。

建设用地使用权，前面讲过登记生效，再补三条。经营性用地和同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让；住宅建设用地使用权期限届满自动续期；因公共利益提前收回的，对地上房屋给予补偿，并退还相应的出让金。

宅基地，占两条。宅基地使用权的内容是占有和使用，不含收益；因自然灾害等原因灭失的，应当依法重新分配宅基地。

居住权，安置房项目绕不开。应当订立书面合同，自登记时设立，无偿设立、另有约定的除外；不得转让、不得继承，设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。

地役权，这族最后一块。书面合同，自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权这些用益物权的剩余期限；不得单独转让、单独抵押。登记生效和登记对抗，这一族最容易倒——建设用地使用权和居住权是登记生效，土地承包经营权和地役权是合同生效时设立。

地看完，楼还没开建，先过两道纸关——图纸和名字。

知识产权的客体八类：作品，发明、实用新型、外观设计，商标，地理标志，商业秘密，集成电路布图设计，植物新品种，法律规定的其他客体。咱们打交道的，主要是著作权、专利权、商标权三类。

工程上哪些东西有著作权？文字作品，投标文件、工作报告；图形作品，工程设计图、产品设计图、地图示意图；建筑作品，以建筑物或构筑物形式表现的有审美意义的作品。注意，招标文件是建设单位的，投标文件是我方的，别归错主。

著作权归谁，分三种。单位作品，著作权完全归单位；职务作品，著作权一般归作者，单位在业务范围内优先使用，作品完成两年内未经单位同意不得许可第三人以相同方式使用；委托作品，归属按合同约定，没有约定或者约定不明的，归受托人。勘察设计文件大多是委托作品，没约定的归设计单位——我方要用图，先拿许可。

著作权保护期记三笔。署名权、修改权、保护作品完整权，不受限制；自然人作品，作者终生加死后五十年；法人作品和单位享有著作权的职务作品，首次发表后五十年——创作完成后五十年内未发表的，不再受保护。

计算机软件，同样按著作权保护。自然人终生加死后五十年；法人首次发表后五十年，自开发完成之日起五十年内未发表的不受保护；委托开发没有书面合同约定的，归受托人。BIM平台、项目管理系统的定制开发，合同里必须写死归属。

专利保护三种对象。发明、实用新型、外观设计；发明和实用新型要具备新颖性、创造性、实用性，外观设计要新颖性、富有美感、适于工业应用。发明要求突出的实质性特点和显著的进步，实用新型只要实质性特点和进步——突出、显著四个字是分界。

专利期限三个数，都自申请日起算。发明二十年，实用新型十年，外观设计十五年。注意，外观设计专利只禁止制造、销售、进口，不含使用；发明和实用新型还包括许诺销售。

名字这道关，是商标。经核准注册的商标，注册人享有商标专用权；专用权的内容只包括财产权，不含人身权；不以使用为目的的恶意商标注册申请，应当予以驳回。

注册商标有效期十年，自核准注册之日起算。期满前十二个月内办理续展，还有六个月宽展期；每次续展有效期十年，续展次数不限。十二个月申请期加六个月宽展期，两个数字别互换。

商业秘密，这栋楼的命门之一。不为公众所知悉、具有商业价值并经权利人采取相应保密措施的技术信息和经营信息。恶意侵权情节严重的，按损失的一倍以上五倍以下惩罚性赔偿；行政罚款十万到一百万，情节严重五十万到五百万。标底、报价、别人的工法，都是别人的商业秘密，碰了就是这条线。

担保物权一共三种：抵押权、质权、留置权。担保合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，它一般也无效。担保范围五项：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现担保物权的费用。

人保和物保撞在一起时，顺序有讲究。债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以选择。

抵押，先分能不能抵。土地所有权、集体所有土地的使用权、学校幼儿园医疗机构这类公益设施、权属不明或者有争议的财产、被查封扣押监管的财产，都不能抵押。乡镇村企业的建设用地使用权不能单独抵押；厂房抵押的，占用的建设用地使用权一并抵押。

设立时间在这一条上分流。正在建造的建筑物抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；一般动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。一个看登记，一个看合同——哪个是哪个，别弄反。

几条常考的。约定抵押财产归债权人所有的，只能依法优先受偿，这叫流押条款。以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款的买受人。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人——是通知，不是同意。

清偿顺序，后面几集会反复用。同一财产向两个以上债权人抵押：已登记的按登记时间先后；已登记的先于未登记的；都没登记的按债权比例清偿。同一财产既抵押又质押的，按登记、交付的时间先后。建设用地使用权抵押后新增的建筑物，不属于抵押财产，一并处分，但抵押权人就新增建筑物的价款没有优先受偿权。

质权分两种。动产质权，自出质人交付质押财产时设立。权利质权里，汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单这些有凭证的，自交付时设立；没有凭证的，自办理出质登记时设立。基金份额、股权、知识产权的财产权、应收账款这四样，一律自办理出质登记时设立。

留置权，有一条咱们最用得上。债权人留置已经合法占有的债务人动产，应当给债务人六十日以上的履行债务期限，鲜活易腐这类不易保管的除外。企业之间留置的，可以突破同一法律关系的限制。分包方欠你租赁费，他的设备在你手上，你就可以留置。

第一幕最后一件事，你的身份。你进场对施工场地的占有，是他主占有——基于合同关系，不是自主占有。由此带来的是违约责任，不是物权责任。这一条，划清了"你占着工地"和"工地是你的"。

先看拿地。契税，由承受土地房屋权属的一方缴纳，税率百分之三到百分之五，具体税率由省级政府在幅度内提出；土地使用权房屋互换的，按差额计税。

占地期间，两笔。

施工这一关。

进项抵扣有六条红线。简易计税项目、免税项目、非正常损失对应的进项，购进用于集体福利或者个人消费的进项，以及直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项，都不得抵扣。职工食堂和接待的票，报销环节就要卡住。

纳税义务发生时间，建筑业最容易踩的一条。收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日——票先开了，税当天就产生。

利润那一关。企业所得税基本税率百分之二十五；小型微利企业减按百分之二十，高新技术企业减按百分之十五；个人独资企业和合伙企业不适用企业所得税法。

随增值税一起缴的附加。城市维护建设税，市区百分之七，县城、镇百分之五，不在市区县城镇的百分之一；教育费附加率百分之三。

签合同这一关。印花税，应税合同的计税依据是合同所列金额，不包括列明的增值税税款；同一凭证载两个以上税目未分别列明的，从高适用税率。

车的两笔。车船税，按年申报缴纳，纳税义务发生时间是取得车船所有权或者管理权的当月，由从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构代收。车辆购置税，税率百分之十，一次性征收，自纳税义务发生之日起六十日内申报缴纳，计税价格不包括增值税税款。

最后一句，纳税人身份。居民企业就境内外全部所得纳税，判断的关键是实际管理机构在不在境内，不是只看注册地。

赔多少？侵害人身的，赔医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费和误工减少的收入；致残的，另加辅助器具费和残疾赔偿金；致死的，另加丧葬费和死亡赔偿金。支付方式只有一句：协商不一致的应当一次性支付；一次性支付确有困难的可以分期，但被侵权人有权请求提供相应担保。

这里有一条你被多头处罚时最有用的。同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。同一违法行为违反多个法律规范应当罚款的，按罚款数额高的规定处罚。

接下来这四个罪名的刑期，是后面讲第6章要反复对的号。重大责任事故罪，三年以下有期徒刑或者拘役，情节特别恶劣的三年以上七年以下。强令、组织他人违章冒险作业罪，五年以下，情节特别恶劣的五年以上。工程重大安全事故罪，对直接责任人员处五年以下有期徒刑或者拘役并处罚金，后果特别严重的五年以上十年以下并处罚金。重大劳动安全事故罪，三年以下，情节特别恶劣的三年以上七年以下。

还有两个高频罪名。虚开增值税专用发票罪，虚开的税款数额五万元以上就立案，五十万元以上属数额较大，二百五十万元以上属数额巨大，最高可到无期徒刑。串通投标罪，三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

第一幕，地和钱。不动产物权看登记生效——建设单位的建设用地使用权自登记时设立，我方进场前先查登记资料。担保物权三种，清偿顺序三档：已登记的按登记时间先后，已登记的先于未登记的，都没登记的按债权比例，留置最优先。顺手把图纸的著作权、名字的商标、一路上交的税也过了一遍。

第二幕，出事谁赔。责任主体各归各——倒塌是建设单位与施工单位连带，脱落坠落是所有人和管理人、使用人，占道施工是施工人，堆放物是堆放人。翻盘的唯一筹码，是留痕。

第三幕，从罚到刑。许可是依申请的事前控制；处罚有一条一事不再罚和两年时效；刑事那四个罪名，刑期和主体各不相同。