本次新建 2026-10-12（v5.3「一条路」版式＋宫殿法；模块九收官卡）：宫殿落成你陪一张建设工程规划许可证走完它的一生——从规划局大厅的办事指南牌，到受理窗口的三样半材料筐，到乡镇转报的接力棒，到临时建设的倒计时沙漏，再到楼封顶后的规划核实镜，最后到竣工资料室的六个月倒计时门——上一卡 9-01 收尾抛的"规划在前、许可在后，改动规划谁受益"本卡开篇就接住，并把规划许可这一节铺成一条"规划许可证从挂在墙上、到改规划、到竣工核实"的全程路线。第一关"能不能办"（三类区域拼图、两证公示墙、附图核对桌），第二关"怎么核发"（三样半材料筐、乡镇转报接力棒、临时建设倒计时沙漏），第三关"变与验"（改规划红章台、规划核实镜、六个月倒计时门）。怪物体全部"活"（三类区域拼图缺一块就闪红、两证跷跷板放反就翻、合并印章把两枚压成一枚、放大镜一碰退线层数标高就亮红、三样半筐缺半格弹回、接力棒接反就断、沙漏期限一到自己塌、红章只认建设单位条且不符控规盖不下去、核实镜不符就裂顺序反就碎、六个月门不到点不开卡住结算），动作全是"你"的身体动作。考点硬货按 out/ch03-04.md 考点 1–3 原文与 out/script-ch03-ep06.md 逐字稿核对，零编造。上一卡 9-01《施工许可证》（ch03-04 考点 4–10）。
主干课 模块9 第2集（规划许可与开工报告，约 13 分钟，本模块收官集）｜覆盖考点 ch03-04 考点 1（规划区＝城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制的区域，由有关人民政府在组织编制的各规划中划定；先规划后建设，由建设单位申请办理建设工程规划许可证；规划五类＝城镇体系、城市、镇、乡、村庄，城市规划与镇规划分总体规划与详细规划，详细规划分控制性与修建性两级；发证机关两级＝城市／县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府；乡、村庄规划区内发乡村建设规划许可证不是建设工程规划许可证；多审合一多证合一（自然资发〔2023〕69号）＝出让一并核发建设用地规划许可证与建设工程规划许可证、划拨一并核发划拨决定书与建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；我方是规划条件的知情人、执行人和被处罚人）、考点 2 ★高频（三样半材料＝使用土地证明文件、建设工程设计方案、需编修建性详规的加修建性详规；两个公布义务＝经审定的总平面图依法公布；发证红线＝不得在建设用地范围以外作出规划许可；乡村庄由乡镇转报上一级核发、乡证先于用地审批、确需占农用地先办转用；临时建设批准非备案、自行拆除非延期拆除、办法由省级政府定）、考点 3（变更由建设单位向城乡规划主管部门申请、不符合控规不批、我方不能直接申请、变更后通报备案新表述；核实主体规划主管部门、未经核实或不符不得组织竣工验收、先核实后验收；竣工验收后 6 个月内报送、逾期卡备案结算保修；补偿对象是被许可人；总平面图不得随意修改需听证会） 教材位置：3.1 国土空间规划体系与规划许可、3.1.1 申请与核发、3.1.2 变更与规划验收
九站字头：区 · 证 · 图 · 材 · 乡 · 临 · 更 · 核 · 交 动线＝你陪一张建设工程规划许可证走完它的一生：三类区域拼图与五级楼梯① → 两证公示墙与合并印章② → 附图核对桌的放大镜③ → 三样半材料筐④ → 乡镇转报的接力棒⑤ → 临时建设的倒计时沙漏⑥ → 改规划的红章台⑦ → 封顶楼的规划核实镜⑧ → 竣工资料室的六个月倒计时门⑨。忘内容，先想"这张证走到了哪一处、那一处的怪物是什么反应"。点圆牌跳到对应宫位。
默认九个宫位全部展开，可以直接读、直接背。点每站的圆站牌可单独遮住某一宫位（做自测）；「考我」一键全折。
抓手规划区三类＝城市镇村庄建成区＋规划控制区域；规划五类、详规两级；发证机关两级；先规划后建设。
规划局办事大厅的办事指南牌前——一块三类区域拼图，城市镇村庄建成区三块外加一圈规划控制区域边框，缺一块机器就闪红；旁边挂着五级规划楼梯。
规划区＝城市、镇和村庄的建成区，以及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制的区域，由有关人民政府在组织编制的各规划中划定。
规划五类城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划；城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
详规两级详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
发证机关两级城市、县人民政府城乡规划主管部门；或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。
一条红线在规划区内进行建设活动必须遵守《城乡规划法》，建筑物的建造必须先规划后建设——不得先开工后补证。
动作你拼完三类区域；爬一遍五级楼梯认规划种类；最后把"先规划后建设"在指南牌上圈红。
抓手建设工程规划许可证由建设单位申请；乡、村庄规划区内发乡村建设规划许可证（名字像范围不同）；多审合一多证合一。
大厅里的一面公示墙——左边"建设工程规划许可证"、右边"乡村建设规划许可证"跷跷板，放反一端就翘起；中间一枚合并印章把两枚压成一枚。
由建设单位申请办理建设工程规划许可证；但乡、村庄规划区内发的不是建设工程规划许可证，是乡村建设规划许可证——两证名字像、适用范围完全不同。
多审合一、多证合一按自然资发〔2023〕69号：出让方式出让合同签订后一并核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；划拨方式一并核发国有建设用地划拨决定书、建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。
同步核发不等于免项同步核发缩短进场前的等待期，但不等于免掉任何一项，也不等于不用再核对附图。
动作你把两证分到跷跷板两侧摆正；把合并印章压在出让、划拨两路上各压一次，确认两枚变一枚但内容没少。
抓手我方是规划条件的知情人、执行人和被处罚人；核对建设工程规划许可证与规划条件附图（退线、层数、标高、立面）；漏看自己吃。
大厅一侧的附图核对桌，桌上摊着规划许可证正文与规划条件附图——一只放大镜扫过退线、层数、标高、立面线，看漏哪一条线就亮红并弹出"钱袋"。
我方是规划条件的知情人、执行人和被处罚人，不是许可证申请人。规划条件决定能不能建、建多高、什么立面，直接影响投标报价里的土方、结构、幕墙、景观工程量。
两张纸必须核投标前必须核对建设工程规划许可证正文与规划条件附图——附图上写着的退线、层数、标高、立面要求，就是后面土方、结构、幕墙这几项工程量的上限。
看漏只能自己吃踏勘时没看，进场后发现红线退得比图上多，那部分土方和基础加深的钱没有出处，只能算我方对现场的判断失误。
豁免与告知承诺微更新、老旧小区微改造、城市公共空间提升这些只减规划侧手续，不免除质量安全责任、不等于免验收。
动作你拿起放大镜一张张核对附图上的退线层数标高立面；把多出来的工程量在投标报价里先标红；最后把豁免不等于免验收写在桌角。
抓手三样半材料＝使用土地证明文件、建设工程设计方案、需编修建性详规的加修建性详规；经审定的总平面图依法公布；不得在建设用地范围以外作出规划许可。
受理窗口旁的材料筐——三个整格加一个半格抽屉，半格不装筐盖就弹回把材料吐出来。
第一样使用土地的有关证明文件；第二样建设工程设计方案；第三样（半样）需要编制修建性详细规划的建设项目还要提交修建性详细规划——半样只在住宅、园区这类要表达空间形态的项目上出现，最容易漏。
两个公布义务经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图应当依法公布。
发证红线城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可——落到现场就是宗地界址，开工前拿规划许可证附图核对宗地界址，越界的临时设施和施工范围都属于许可之外的占地风险。
动作你往三样半筐里装材料，装到半格时把修建性详规抽出来确认项目要不要编；最后拿红线对照宗地界址画一圈。
抓手乡、镇人民政府受理、报上一级城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证；取得乡村建设规划许可证后方可办理用地审批手续；确需占农用地先办农用地转用审批。
乡镇政府的受理窗口，窗口边立着一根接力棒——乡、镇人民政府先接棒，再向上一级递出去，顺序一反接力棒就断成两截。
向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证——是乡镇受理、上一级核发，不要记成乡、镇政府自己核发。
顺序：乡证先于用地审批取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
农用地不得占用农用地；确需占用的，应当办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
动作你接住接力棒先递到乡镇，再让它往上一级跳一次；把乡证与用地审批的顺序标在棒身上；最后确认农用地那一步在不在前面。
抓手临时建设经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准（非备案）；影响近期规划或控规实施及交通市容安全的不得批准；应当在批准的使用期限内自行拆除（非申请延期拆除）；办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
工地里临时设施区，板房、搅拌站、堆场、临时道路的边上立着一只沙漏——批准的使用期限一到沙漏自己塌下来、"自行拆除"标牌亮起；想按"延期拆除"去拧它标牌就弹回。
临时建设经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；影响近期建设规划或者控规实施以及交通、市容、安全的，不得批准。
是自行拆除不是延期拆除应当在批准的使用期限内自行拆除——期限届满我方必须自行拆除并恢复场地，拆除费用要在投标报价里考虑。
谁定办法各地临时建设和临时用地规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
动作你看着沙漏走，到期前确认项目部板房、搅拌站、堆场、临时道路都已取得临时建设批准；到期把沙漏放倒、领着人自行拆除并恢复场地。
抓手变更由建设单位向城乡规划主管部门申请；不符合控制性详细规划的不予批准；我方不能直接申请；变更后通报备案（机构改革后均为自然资源部门）；总平面图不得随意修改、确需修改应听证会听取意见并补偿。
规划局里改规划的红章台，台面摆着一枚只认建设单位条的红章——你若把施工单位的条递上去章就缩回；变更内容不符合控制性详细规划的，印章底下伸出一根挡杆把章顶住盖不下去。
建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请；施工现场发现的局部调整也只能由建设单位去提，我方不能直接向规划部门递申请。
底线变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
通报与备案新表述变更后及时通报同级土地主管部门并公示，建设单位应当及时将变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案；机构改革后地方城乡规划主管部门与土地主管部门均为自然资源部门，新表述不再单独强调。
总平面图不能随意改经依法审定的总平面图不得随意修改，确需修改的应采取听证会等形式听取利害关系人意见，造成损失的依法补偿。
动作你只把建设单位递来的条放上红章台；看到挡杆顶住时确认是变更内容不符合控规；最后把总平面图草图换成审定正版、要改就走听证会。
抓手规划核实主体是城乡规划主管部门（非建设单位、非监理）；未经核实或核实不符合的，建设单位不得组织竣工验收；先核实后竣工验收。
楼封顶后的顶层，立着一面规划核实镜——镜中把竣工实测与规划条件叠在一起，不符就裂开；你若把"核实"与"竣工验收"顺序调反，镜子直接碎成两半。
县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对是否符合规划条件予以核实——组织者是规划主管部门，不是建设单位，也不是监理单位。
最硬的一句未经规划核实，或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收；先核实、后竣工验收，顺序不能反。
连锁反应核实不合格就组织不了竣工验收，我方无法完成竣工交付与结算，风险极高；核实阶段我方要主动提供分部分项实测记录、放线记录和影像资料。
动作你站到镜前确认组织者是主管部门；把"先核实后验收"刻在镜框；核实不过先把实测资料补齐再重新申请。
抓手建设单位应在竣工验收后 6 个月内向城乡规划主管部门报送竣工验收资料；逾期卡我方竣工备案、结算审计、保修期起算；补偿对象是被许可人（不一定是建设单位）。
竣工资料室门口，挂着一扇六个月倒计时门——竣工验收资料锁在里面，六个月不到门不开；门背后贴着"备案、结算、保修期起算"三张牌，门不开三张牌都取不出来。
建设单位应当在竣工验收后 6 个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料——这 6 个月逾期会卡住我方竣工备案、结算审计、保修期起算。
台账从竣工前记应在施工组织设计中设置"竣工资料专项台账"，分部分项验收时就同步归集实测记录、隐蔽验收记录和竣工图，别等竣工验收那天临时凑。
补偿对象依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的依法给予补偿——被许可人可能是建设单位，也可能不是，我方若因规划修改导致返工只能按合同变更另行主张，补偿关系不在我方。
动作你推门前先记 6 个月期限；把分部分项验收资料一封封归档；最后看门背后三张牌随门一起开出来。
规划区＝城市、镇和村庄的建成区＋规划控制区域。
规划种类＝城镇体系、城市、镇、乡、村庄。
详细规划分控制性详细规划与修建性详细规划。
城市／县城乡规划主管部门，或省级政府确定的镇。
材料＝使用土地证明文件、设计方案、需编修建性详规的加修建性详规。
经审定的修建性详规、设计方案总平面图依法公布。
建设工程规划许可证 与 乡村建设规划许可证，名字像范围不同。
临时建设到期自行拆除，非申请延期拆除；批准非备案。
竣工验收后向城乡规划主管部门报送竣工验收资料。
多审合一、多证合一改革的依据文件。
临时建设／临时用地规划管理办法由省级政府制定。
依法修改规划造成损失的补偿对象，不一定是建设单位。
| 轮次 | 时间 | 做什么（约 10 分钟） | 打勾 |
|---|---|---|---|
| R1 | 今晚（D0） | 闭眼在"从规划局大厅走到竣工资料室"的路线里走一遍九站——三类拼图、两证墙、附图桌、三样半筐、接力棒、沙漏、红章台、核实镜、六个月门，每站念出"摆了什么怪物＋挂哪几个考点＋核心数字／顺序"；走不动的标红 | |
| R2 | D+1 | 只走 ②两证墙（建设工程规划许可证 与 乡村建设规划许可证／多审合一两路）、④三样半筐（半样易漏／发证红线）、⑧核实镜（先核实后竣工验收）——这三站最易出命题 | |
| R3 | D+3 | 闭眼从"区"背到"交"，全程不看卡；卡住才翻，专攻那 1–2 站 | |
| R4 | D+7 | 默写：三类、五类、两级（详规）、两级（发证机关）、三样半、两样公布、自行拆除、6 个月、自然资发〔2023〕69号、省级人民政府、被许可人；写完对数字挂钩自查 | |
| R5 | D+15 | 只过易错 12 条 ＋ 自测 12 题，10 分钟内做完 | |
| R* | 考前 5 分钟 | 闭眼走完九站，确认"申请人是建设单位""两证名字像范围不同""先规划后建设""三样半半样易漏""乡证先于用地审批、乡镇受理上一级核发""临时是批准非备案、自行拆除非延期拆除""不符合控规不批、我方不能直接申请""先核实后竣工验收""竣工资料 6 个月、补偿对象是被许可人"十条不翻车 |
1. 规划区＝城市、镇和村庄的建成区，以及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制的区域；规划五类＝城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，城市规划与镇规划分为总体规划和详细规划，详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划（两级）；发证机关两级＝城市、县人民政府城乡规划主管部门，或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。
2. 由建设单位申请办理建设工程规划许可证；乡、村庄规划区内发的是乡村建设规划许可证（不是建设工程规划许可证）。多审合一多证合一（自然资发〔2023〕69号）：出让方式一并核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；划拨方式一并核发国有建设用地划拨决定书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 我方是规划条件的知情人、执行人和被处罚人，不是许可证申请人。必须核对建设工程规划许可证正文与规划条件附图；附图上写着的退线、层数、标高、立面要求就是后面土方、结构、幕墙这几项工程量的上限，漏看导致返工拆改由我方承担。
4. 第一样使用土地的有关证明文件；第二样建设工程设计方案；第三样（半样）需要编制修建性详细规划的建设项目还要提交修建性详细规划。半样只在需编修建性详规的住宅、园区类项目上出现，所以最易漏，漏了就是材料不齐全被退回补正。
5. 经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图应当依法公布。发证红线＝城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可；落到现场就是拿规划许可证附图核对宗地界址，越界的临时设施和施工范围都属于许可之外的占地风险。
6. 向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证（乡镇受理、上一级核发，不是乡镇自己核发）；取得乡村建设规划许可证后方可办理用地审批手续；不得占用农用地，确需占用的应当先办理农用地转用审批手续。
7. 临时建设经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准（是批准不是备案）；影响近期建设规划或者控规实施以及交通、市容、安全的不得批准；应当在批准的使用期限内自行拆除（不是申请延期拆除）；各地办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
8. 建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请；变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准；施工现场发现的局部调整也只能由建设单位去提，我方不能直接向规划部门递申请。
9. 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对是否符合规划条件予以核实，组织者是规划主管部门，不是建设单位也不是监理；先核实、后竣工验收；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，核实不合格连锁卡住我方竣工交付与结算。
10. 建设单位应当在竣工验收后 6 个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料，逾期影响我方竣工备案、结算审计与保修期起算；台账要从竣工前就开始记，分部分项验收时同步归集实测记录、隐蔽验收记录和竣工图。
11. 补偿对象是被许可人，可能是建设单位也可能不是，我方若因规划修改导致返工只能按合同变更另行主张；经依法审定的总平面图不得随意修改，确需修改的应采取听证会等形式听取利害关系人意见、造成损失的依法补偿。
12. 规划许可解决能不能开工（先规划后建设）、施工许可解决能不能合法开工（9-01 的证是建设单位办的）、规划核实解决能不能合法交付（先核实后竣工验收）；三道关一次比一次靠后，任何一道卡住前面做得再多也白做。规划核实不合格＝不得组织竣工验收＝我方交不了付、结不了算。
收尾钩子：回到开篇那个问题——改动规划受益的可能是提出变更的一方，但被卡住的往往是总承包方：核实过不了就交不了付、结不了算。本集是模块九（第 3 章 工程许可与发承包）的收官卡——规划许可讲"开工之前"，施工许可讲"开工"，发承包讲"活是怎么发包过来的"（违法发包、违法分包、转包、挂靠，答案全在第 4 章那四集里）。下一模块是全课最后一块底图——第 1 章 法律基础（模块十），从法律体系、法人制度、代理、物权、债权、知识产权到法律责任，把整部法的地基铺完。