本次新建 2026-10-08（v5.3「一条路」版式＋宫殿法）：宫殿落成你交完楼的头两年——还是 3-01/3-03 那栋大楼，交付之后从物业签约桌走到费用台账桌："修到什么时候"（保修书、五条最低保修期限）与"押多少钱、什么时候拿回来"（质保金 3%、缺陷责任期、双重十四天）两条线并行走完；怪物体全部"活"（会跳日期的保修书、会生长的年轮盘、会弹钞的保险柜、方向相反的箭头笔），动作全是"你"的身体动作。考点硬货按逐字稿与 out/ch07.md 考点 30、31、32（交叉 23）原文逐字核对，零编造不变。
主干课 第7章 第4集｜覆盖考点 ch07-30 ★（保修书出具时点、保修范围、严重缺陷方案主体、免责情形）、31 ★★★最高频（五条最低保修期限、合理使用年限、起算点、可高不可低）、32 ★★★最高频（3% 上限、缺陷责任期一年最长两年、双重十四天与满两年返还、费用承担两种方向）、23（返修的法定义务与合理期限，交叉 ch05-41 同源）
九站字头：签 · 单 · 案 · 免 · 限 · 押 · 责 · 退 · 账 动线＝你交完楼的头两年，从物业签约桌走到费用台账桌：签约桌补三栏① → 房巡板跟灯走② → 方案柜认工牌③ → 免责门按三贴④ → 期限墙按五格⑤ → 保险柜顶 3% 红线⑥ → 缺陷登记台翻台历⑦ → 返还窗口数两遍十四天⑧ → 费用台账桌按住反箭头⑨。楼还是这栋楼——忘了内容，先想"交楼之后我走到了哪一站、那站摆了什么怪物"。点圆牌跳到对应宫位。
默认九个宫位全部展开，可以直接读、直接背。点每站的圆站牌可单独遮住某一宫位（做自测）；「考我」一键全折。
抓手保修书在提交竣工报告时就得出具——不是验收后，更不是备案后；三样＝范围、期限、责任。
物业交割的签约桌——桌上一本会跳日期的保修书：封面日期自己停在"提交竣工报告那天"，你往后翻一页它"啪"地弹回；书里三栏空着：范围、期限、责任，缺一栏它就抖给你看。
承包单位向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当出具质量保修书——不是验收之后，更不是备案之后；它同时是保修期的起算依据。
三样内容（缺一不可）保修范围、保修期限、保修责任——三栏补全，这张书才完整。
动作你想等验收完再签，保修书"啪"合上跳回你手边——提交竣工报告时就得出具；你把三栏补全：范围、期限、责任，补全它才安静下来。
抓手保修范围清单是《建筑法》给的——从地基基础一路巡到供热供冷。
签约桌后的保修房巡板——一块自己会亮灯打勾的房巡板，五处地点依次亮灯：地基基础、主体结构、屋面防水、管线安装、供热供冷；漏巡一处，那盏灯就灭给你看。
地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
期限确定原则以保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益为原则；具体范围和最低保修期限由国务院规定。
保修责任保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
动作你跟着灯把楼巡一遍——土建一排亮、管线安装亮、供热供冷亮，清单全亮才算完整；漏一处灯就灭。
抓手严重缺陷的保修方案由设计单位提出，我方只实施；完成后要符合原设计要求。
保修间的严重缺陷方案柜——柜子上着锁，钥匙只认设计单位的工牌，我方工牌插进去"咔"地拒绝；柜边贴着一张投诉受理台账表。
涉及结构安全或者影响使用功能的严重质量缺陷，应当由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修设计方案，施工单位负责实施保修——提方案的不是我们。
完成标准与保修书承诺保修完成后应符合原设计要求；保修书通常还承诺：保修方法、人员及联络办法，保修答复和处理时限，不履行保修责任的罚则。
投诉台账（现场动作）保修和质量投诉受理部门、人员及联系方式＋工作记录文件——被投诉时的第一份材料，现场没建这个台账等于没这一步。
动作你想自己定方案——柜子认工牌不认人：设计单位的工牌一刷柜门才开；你只负责照方案实施保修；临走把投诉台账当场建起来。
抓手免责只有三种——使用不当／擅自改动／不当装修；不是不可抗力，也不是自然老化。
保修间出门的免责条款门——门上贴着三张撕不下来的免责贴；你想贴第四张"不可抗力"，贴纸自己滑落在地；门框上还刻着一行小字。
因建设单位或者用户使用不当、擅自改动结构或者设备位置、不当装修等造成的质量问题，施工单位不承担保修责任。
不是什么（多选凑数项）不是"不可抗力"，也不是"材料自然老化"——选项里拿这两项凑数的就是坑。
对抗性条款保修书里必须写明"提示建设单位合理使用工程"。
顺带铁律保修期限是最低保修期限——合同约定可以高于、不得低于，低于的视作无效。
动作你把三种情形一一按实贴牢；想加"不可抗力""材料自然老化"？贴纸滑落；门框上那句"提示建设单位合理使用工程"你伸手摸了一遍。
抓手年限／5 年／2 个期／2 年／约定；起算＝竣工验收合格之日；可高不可低。
楼道尽头的最低保修期限墙——五格活的期限表：第一格会生长的年轮盘、第二格五年滴漏（滴口下面四盏地点灯）、第三格两片旋转的采暖供冷风叶、第四格两年沙漏、第五格空白待写格；表头一行小字自己翻页："自竣工验收合格之日起算"。
地基基础工程和主体结构工程＝设计文件规定的该工程的合理使用年限——不是 50 年也不是 100 年；工程合理使用年限就是勘察、设计、施工等单位的质量责任年限，终身负责制。
第二格 · 五年滴漏（四个地点）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏＝5 年——屋面＋卫生间＋房间＋外墙面，滴口下四盏地点灯全亮才完整。
第三格 · 双风叶（唯一用"期"）供热与供冷系统＝2 个采暖期、供冷期——五条里唯一用"期"作单位的，不是"两年"。
第四格 · 沙漏（两年档）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程＝2 年。
第五格 · 空白格其他项目＝发包方与承包方约定。
起算点与铁律起算＝竣工验收合格之日——不是交付使用之日、不是备案之日、不是竣工之日；合同约定可高于、不得低于，低于的视作无效。
超年限继续使用产权所有人委托相应资质的勘察、设计单位鉴定，加固维修后重新界定使用期——主体不是施工单位。
动作你逐格按表——年轮盘转到"合理使用年限"；五年滴漏你漏按"外墙面"，地点灯不亮，补按才亮；风叶转出"2 个采暖期、供冷期"；沙漏漏完 2 年；空白格你自己写"约定"；表头翻出起算点与"可高不可低"。
抓手预留与保函都是 3%；不得重复预留——已缴履约保证金的、用担保/保险的，都不能再预留。
财务室的质保金保险柜——柜门刻着 3% 的红色硬顶，你多塞一张钞票它"叮"地弹回；柜里躺着一叠银行保函（封皮同样印着 3%）；柜门贴着"重复预留报警贴"。
发包人与承包人在承包合同中约定，从应付工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对工程出现的缺陷进行维修的资金。
3% 上限（两处）总预留比例不得高于工程价款结算总额的 3%；推行银行保函制度，保函金额同样不得高于结算总额的 3%——不是 4。
不得重复预留工程项目竣工前已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金；采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金。
动作你把保证金往柜里放——多塞就弹回；掏出银行保函替代预留——同样封顶 3%；你想"履约＋质保"双保险，报警贴"嘀嘀"响；发现被重复预留，书面提出来要求冲抵。
抓手一般 1 年，最长不超过 2 年；起算＝通过竣工验收之日；90 天自动进入是发包人原因条款。
保修值班室的缺陷登记台——台上一本缺陷责任期登记簿，翻页自己停在"一般 1 年，最长不超过 2 年"；旁边一台三格台历：通过竣工验收之日／实际通过竣工验收之日／提交竣工报告＋90 天。
建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定。
责任期（两个数）一般为 1 年，最长不超过 2 年，由发承包双方在合同中约定。
起算与两种延后起算＝自工程通过竣工验收之日起计；因承包人原因不能按时验收的——从实际通过竣工验收之日起计；因发包人原因延后验收的——提交竣工验收报告 90 天后，工程自动进入缺陷责任期。
我方动作90 天条款对我方有利、起算可控——提交报告的日期书面留痕。
动作你先登记缺陷；再翻登记簿确认 1–2 年；台历按第一格起算；承包人原因翻"实际通过之日"；发包人原因台历自动翻到 90 天后——你赶紧把提交日期写进留痕栏。
抓手14＋14＝视同认可（缺一不可）；未约定期限＝通过竣工验收之日起满 2 年。
财务室的返还窗口——窗口摆着叠罗汉的两个十四天沙漏；旁边一颗催告按钮；窗台立着"满 2 年"司法牌。
发包人接到返还申请后 14 天内会同承包人按合同内容核实，无异议即返还。
无约定/约定不明核实后 14 天内返还，逾期未返还依法承担违约责任。
第二个 14 天（默示认可）14 天不予答复＋经催告后 14 天仍不予答复＝视同认可承包人的返还申请——是两个十四天叠在一起，第一个不答复还不够，催告后第二个仍不答复才算数。
司法解释（满 2 年）当事人未约定返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满 2 年，承包人请求返还的，人民法院应予支持。
发包人原因未验收自承包人提交竣工验收报告 90 日后，约定的返还期限届满；未约定返还期限的，自提交报告 90 日后起满 2 年。
动作你递上返还申请——发包人 14 天内核实；无约定则核实后 14 天内返还；你不放心再数一遍：14 天不答复，按下催告按钮，再等 14 天仍不答复——两个沙漏叠满，视同认可；抬头看"满 2 年"司法牌。
抓手承包人原因＝修＋赔；他人原因＝发包人组织维修、不得扣我保证金；返还后保修义务不免除。
保修值班室的费用台账桌——桌上两支方向相反的箭头笔：一支笔尖指向"承包人原因"、一支指向"他人原因"；桌角立着"返还后义务"牌；柜上还有政府投资／社会投资两个小格。
因承包人原因造成的缺陷——你负责维修并承担鉴定及维修费用；不维修也不承担费用的，发包人可以从保证金或银行保函中扣除，超出保证金额的可以索赔；维修并承担费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。
方向二 · 他人原因（最硬的对立条款）因他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，而且发包人不得从保证金中扣除费用——你把这支笔按住，不让它再反。
返还后义务（桌角牌）发包人返还保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务——质保金退了，责任不退。
两个小格 · 投资主体政府投资项目——国库集中支付的按规定执行，其他可预留在财政部门或发包方，发包方被撤销的随交付使用资产移交使用单位管理；社会投资项目——可约定交由第三方金融机构托管；总承包的——总包与分包关于保证金的权利义务参照发包人与承包人相应条款执行。
动作第一支笔你握紧——修＋赔；想把责任推出去，笔一翻指向他人原因那格——发包人组织维修、你不出钱、不得扣保证金；最后读桌角的牌：返还后义务不免除。
保修书三样＝保修范围、保修期限、保修责任；提交工程竣工验收报告时出具。
免责情形＝使用不当／擅自改动结构或设备位置／不当装修；不可抗力、自然老化不算。
地基基础与主体结构＝设计文件规定的该工程的合理使用年限（终身负责，不答年数）。
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏——四个地点，漏"外墙面"丢分。
供热与供冷系统＝2 个采暖期、供冷期——五条里唯一用"期"作单位的。
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程；同部位装修面层按 2 年答。
其他项目由发包方与承包方约定；合同可高于、不得低于最低保修期限，低于视作无效。
总预留比例与银行保函上限都是工程价款结算总额的 3%；不得重复预留。
缺陷责任期一般 1 年、最长不超过 2 年，由合同约定；自通过竣工验收之日起计。
发包人原因延后验收：提交竣工验收报告 90 天后，工程自动进入缺陷责任期。
14 天不予答复＋经催告后 14 天仍不予答复＝视同认可返还申请——双重十四天缺一不可。
未约定返还期限的：自通过竣工验收之日起满 2 年请求返还，人民法院应予支持。
| 轮次 | 时间 | 做什么（约 10 分钟） | 打勾 |
|---|---|---|---|
| R1 | 今晚（D0） | 闭眼在"交完楼的头两年"里走一遍九站：签约桌、房巡板、方案柜、免责门、期限墙、保险柜、缺陷登记台、返还窗口、费用台账桌，每站念出"摆了什么怪物＋挂哪个考点＋核心数字"；走不动的标红 | |
| R2 | D+1 | 只走 ⑤期限墙（五格＋起算点）、⑥保险柜（3%＋不得重复）、⑧返还窗口（14＋14＋满 2 年）——这三站数字最密最易串 | |
| R3 | D+3 | 闭眼从"签"背到"账"，全程不看卡；卡住才翻，专攻那 1–2 站 | |
| R4 | D+7 | 默写：五条期限＋起算点、可高不可低、3%＋保函 3%＋不得重复、1–2 年＋90 天、14＋14、满 2 年、免责三种、费用两方向；写完对数字挂钩自查 | |
| R5 | D+15 | 只过易错 12 条 ＋ 自测 12 题，10 分钟内做完 | |
| R* | 考前 5 分钟 | 闭眼从签约桌走到台账桌走完九站，确认"主体结构不答年数""防渗漏含外墙面""双重十四天""返还后保修不免除"四条不翻车 |
1. 提交工程竣工验收报告时出具（不是验收后、更不是备案后）；三样＝保修范围、保修期限、保修责任。
2. 地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等；期限原则＝保证合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益，具体范围和最低保修期限由国务院规定；保修责任＝履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。
3. 原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修设计方案；施工单位只负责实施保修，完成后应符合原设计要求；还要建投诉受理台账（受理部门/人员/联系方式＋工作记录文件）。
4. 三种＝建设单位或用户使用不当、擅自改动结构或设备位置、不当装修；不是"不可抗力"，也不是"材料自然老化"；保修书里要写明"提示建设单位合理使用工程"。
5. 地基基础与主体结构＝设计文件规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求的卫生间房间和外墙面防渗漏＝5 年；供热与供冷＝2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修＝2 年；其他项目＝发包方与承包方约定。
6. 竣工验收合格之日（不是交付日、备案日、竣工日）；合同约定可高于、不得低于，低于的视作无效——写一年防水无效，还按五年。
7. 屋面防水工程＋有防水要求的卫生间、房间和外墙面（四个地点全覆盖，漏外墙面丢分）；同一部位：问防渗漏答 5 年，问装修面层答 2 年。
8. 从应付工程款中预留、保证缺陷责任期内维修的资金；总预留比例不得高于结算总额 3%；银行保函同样 3%；竣工前已缴履约保证金不得同时预留，采用保证担保/保险的不得再预留。
9. 一般 1 年，最长不超过 2 年（合同约定）；自通过竣工验收之日起计；承包人原因延后→从实际通过竣工验收之日起计；发包人原因延后→提交竣工验收报告 90 天后自动进入（我方应书面留痕提交日期）。
10. 接到返还申请 14 天内会同承包人核实，无异议即返还；无约定/约定不明＝核实后 14 天内返还，逾期担违约责任；默示认可＝14 天不予答复＋催告后 14 天仍不予答复，视同认可——双重十四天，缺一不可。
11. 未约定的：自通过竣工验收之日起满 2 年，承包人请求返还的法院应予支持；发包人原因未验收的：自提交竣工验收报告 90 日后约定返还期限届满，未约定的自 90 日后起满 2 年。
12. 不免除——返还后仍应按合同约定或法律规定履行保修义务；承包人原因＝维修＋承担鉴定维修费用，不维修可从保证金/保函扣除、超出可索赔、维修后不免除损失赔偿；他人原因＝发包人组织维修、承包人不承担费用、不得从保证金中扣除。
收尾钩子：保修期到了头，质保金也退完了——可如果工程一开始就没取得施工许可，或者分包给了没资质的单位，这些保修和质保金还站得住脚吗——下一集进入模块四：第 3–4 章的许可与发承包。